BEJELENTÉSI ELJÁRÁS, A bejelentés megtétele (193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet)

45/A. § (1) A bejelentésre az e rendeletben foglalt eltérésekkel alkalmazni kell a közigazgatási hatósági eljárás általános szabályairól szóló törvénynek a nyelvhasználatra és a tolmács igénybevételére, az adatkezelésre, a joghatóságra, hatáskörre és illetékességre, a kapcsolattartás általános szabályaira, valamint az elektronikus kapcsolattartásra és az elektronikus tájékoztatásra, a képviseletre, az iratra, a határidő számítására, a nyilvántartásra, továbbá a költségmentességre vonatkozó rendelkezéseit azzal, hogy ahol a közigazgatási hatósági eljárás általános szabályairól szóló törvény ügyfelet említ, azon a bejelentést tevő építtetőt kell érteni.

(2) Az építtető a bejelentés megtételével egyidejűleg megkezdheti a tevékenységet, ha az építésügyi hatóságnak bejelenti az Engr. 1. melléklet

a) IV. oszlopában meghatározott építési tevékenységek végzését,

b) VII. oszlopában meghatározott bontási tevékenységek végzését, és

c) X. oszlopa szerinti építési tevékenységek esetében az építmény használatbavételét.

(3) Az építési és a bontási bejelentés megtételétől számított hat hónapig folytatható a bejelentett tevékenység.

(4) Az építtető haladéktalanul köteles bejelenteni a bejelentett építési és bontási tevékenység befejezését az építésügyi hatóságnak.

A tervezői nyilatkozat tartalma (193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet)

19. § (1) A tervezői nyilatkozat tartalmazza

a) a felelős tervező és a szakági tervezők nevét, címét, jogosultságuk számát;

b) az általuk tervezett építési tevékenység, illetőleg dokumentáció (rész) megnevezését, az építtető nevét, megnevezését;

c) a tervezett építési tevékenység

ca) helyét, az ingatlan címét, helyrajzi számát,

cb) megnevezését, rövid leírását (tartalmát), jellemzőit,

cc) környezetének meghatározó jellemzőit, védettségi minősítését;

d) az a) pontban megnevezett tervezők aláírását.

Az építési jogosultság megállapítása (193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet)

18. § (1) Az elvi építési és a használatbavételi engedélyezés kivételével az építésügyi hatósági engedély megadásához az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájárulása szükséges a (2) és (3) bekezdésben foglaltak szerint.

(2) Az építési (továbbépítési), bontási és fennmaradási (a továbbiakban együtt: építési) jogosultság a következő okiratokkal igazolható:

a) saját tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetében

aa) a rendelet hatálya alá tartozó építési tevékenységek esetén az érintett telekre vonatkozó tulajdonjogát feltüntető ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi hiteles másolatával,

ab) jogerős hagyatékátadó végzéssel,

ac) jogerős bírósági vagy hatósági határozattal, illetőleg

ad) ha van egyéb, az ingatlannal rendelkezni jogosult személy, úgy annak hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;

A 7 legfontosabb pont, hogyan spórolhat pénzt, időt, energiát, úgy, hogy milliókat takarítson meg a ház megvalósításakor:

1. Ha lehet már a telek kiválasztása előtt találja meg építészét, műszaki ellenőrét! Ez természetesen nem csak telek, hanem ház és lakás vásárlására is vonatkozik. Egy jó szakember, egy építész, műszaki ellenőr, szakértő tisztában van a műszaki és építési jogi lehetőségekkel is, és jóval többet lát, mint egy laikus.

2. Tisztázni kell a helyileg érvényes építési előírásokat. – Már ehhez is építészre van szükség! Az építési hatóság szóbeli tájékoztatása általában nem teljes körű és nem kötelezi őket semmire. Sajnos még az sem elég ha a tájékoztatást írásban adják, mivel előszeretettel hivatkoznak a helyi előírások gyors változására. Az előadók se tudják sokszor mi változott éppen meg. Ezért fontos a folyamatos kapcsolattartás és kommunikáció a hatóság és az építész szakember között. Ellenkező esetben csak egy drágább megoldás; minimum egy elvi építési engedély tisztázza egyértelműen a beépítési előírásokat, ami mint határozat az építési hatóságot is kötelezi.

3. Tisztázza, ellenőrizze a megvásárolandó ingatlan jogi és műszaki állapotát. Friss tulajdoni lap kiváltásával kideríthető például: Kik valójában a tulajdonosok, van e teher az ingatlanon, haszonélvezeti, vagy szolgalmi joggal terhelt e, van –e rajta bármilyen forgalom korlátozás, elővételi jog?

4. Váltsa ki, nézze meg az ingatlan helyszínrajzát is! Legtöbb esetben nem a valóságos állapotot tükrözik, hiányosak, ami akár jelentős plusz költségeket is eredményezhet. Fontos ellenőrizni a beépítési előírásokon kívül például hogy a telekhatárok pontosan lettek e kimérve, a szomszéd épületei nem lógnak e bele a védőtávolságokba, vagy a kerítés nem lóg e a mi telkünkre. Gyakori hiba, amikor a saját vagy a szomszédos telek épületei nincsenek, vagy csak részben vannak feltüntetve a helyszínrajzon. Ha ezeket nem tisztázódtak lehetőleg már az előző tulajdonossal a végleges szerződés aláírása előtt, jelentősen korlátozhatja az építkezést, a tervezési folyamatot, térben, időben, anyagilag egyaránt, és ez több millió Forintos plusz költséget is jelenthet!

5. Milyen legyen a telek formája, mérete? Már a telekvásárlás előtt álltalában mindenkinek van egy képe arról, hogy körülbelül milyen házat szeretne építeni. Valójában a telek határozza meg, hogy ez az álom megvalósítható e. Ezért mindenképpen építész szakember bevonására van szükség. Példák a jó tanácsokból: Lehetőleg ne vegyen: túl keskeny, túl hosszú, túl meredek, vagy túl különleges formájú, pl. háromszög alakú telket

A legjobb amit tehet; ha nem biztos a dolgában, nézesse meg építész szakemberrel a lehetséges telket a végső döntés előtt!

Csak olyan telket vegyen például ahol az elő, oldal, hátsókertek, védőtávolságok előírásainak betartása után még használható összefüggő kert, zöldfelület is marad, ahol járművel is lehet közlekedni, a személy és a teher szállítás is könnyen megoldható.

6. Hol és milyen minőségű legyen a telek? A formáján kívűl fontos a telek fekvése, tájolása is, és az is, hol helyezkedik el. Ha jó helyen és jól építkezel, már csak pl. a telekhez jól megtervezett épületből kitárulkozó panoráma  is, a befektetett pénzt megduplázhatja a megépítés pillanatában! Csak olyan telket vegyen amin több irányba jól tájolható az épület, azaz jól megtervezhető a benapozás, ezzel nem csak kivitelezési, de üzemeltetési (fűtés, hűtés) költségeket is spórolhat.

Ugye nem akarja, hogy ha el kell adnia valamiért a házát, az felét érje annak, mint amennyiért felépítette? Ehhez is minél előbb be kell vonni az építészt, pontos tervezési programot készíteni, utána járni a kiválasztott terület rövid, közép, hosszú távú fejlesztési terveinek.

Már a telekvásárlásnál eldőlhet; milliókat takarít meg, vagy költ el fölöslegesen!

Amitől elfolynak a milliók: 

1. 1.      Ha a telek feltöltött, vagy felhagyott bánya terület felett vagy közelében van komolyabb alapozási feladatokra, és még több épületmozgásra számíthat. 
2. Ha túl meredek a telek akkor legtöbb esetben több millióval többet fog költeni a ház felépítésére, mint azt egy enyhe lejtésű, vagy közel sík telken tenné.
3. Ha az épület nem tájolható ideálisan (tehát hogy télen minél jobban besüssön a nap a megfelelő helyekre, nyáron pedig megfelelő árnyékolást kapjanak a fontos helyiségek) nem csak gazdasági (kivitelezési és üzemeltetési költségek) de élettani, lélektani hatásai is vannak, ugyanis az egészséges élet alapvető feltétele a szükséges napfény és világosság. Az épület jó tájolása természetesen nagyon sok tényezőtől (telek fekvése, lejtése, körülvevő környezet, szomszédos épületek, nyílászárók kialakítása, méretezése…) függ.
4. Ha túl vizenyős a telek, és magasan van a talajvíz, könnyen speciális alapozásra, vízszigetelésre, utakra és közmű vezetékekre, bekötésekre lesz szükség, melyek természetesen drágább megvalósítást eredményeznek.

7. Összefoglalva: Végleges adásvételi szerződést csak akkor kössön, ha az első 6 pontot jól átrágta! Tehát ismétlés a tudás anyja; vissza az 1. lépéshez! – Megvan már az építésze, és műszaki ellenőre? Csak akkor foglalózzon, ha tényleg biztos a dolgodban!

Az ördög sajnos az apró részletekben lakik, és semmi képpen sem szeretnénk hogy utólag kelljen Öntől is ilyeneket hallanunk (ahogy sajnos gyakran van benne részünk): „ha én ezt tudom, bárcsak megkérdeztem volna inkább egy szakembert…”

Még +7 nagyon fontos pont, hogyan spórolhatsz pénzt, időt, energiát, úgy, hogy milliókat takaríthass meg a ház megvalósításakor:

+1. A jó Tervezési Program mindennek az alapja! A jó, pontos tervezési program meghatározása nélkül, egy kiváló építész is csak olyan házat tervez, ami nem elégíti ki teljesen és tökéletesen minden személyes igényedet, nem érzed igazán otthon magad benne, és amit hamarosan el fogsz adni. Bár sok tapasztalatot tudhatunk a hátunk mögött, és általában okos, nagy tudású emberekkel volt dolgom, nem találkoztam még olyan megbízóval aki a salyát háza tervezési programját megfelelő építész szakember segítsége nélkül jól össze tudta volna állítani.

Mi ebben sokat segítünk! - Mint építész, a beszélgetések, a vázlattervek során, a családi ház tervezés folyamatában tisztázzuk a tényleges vágyakat, álmokat és harmonizáljuk a mindennapi működéssel. Ezek megvalósításához milliókat érő tanácsokat adunk.

+2. Az alapos, körültekintő, folyamatosan egyeztetett és fejlesztett vázlattervekkel egy jó építész már milliókat takaríthat meg a tervezés fázisában. – Haggyon rá elég időt! – Az idő ilyenkor Önnek dolgozik! Egy – két héten nem múlhat az élete hátralévő része. Sőt! Ahogy minden telek egyedi és speciális, egyikre sem adaptálható egy az egyben egy típusterv. Ha például a telek mérete miatt meg is felelne, a tájolása és fekvése miatt már valószínüleg nem. És az egyedi igényekről, előírásokról még nem is beszéltünk.

Ne bízzon meg a kész típustervekben! Bárki tud gyorsan tervet adni (pl. fiókból, katalógusból, újságból kinézve), – De az biztosan nem az Ön háza lesz!

Ez nem virágvásár tetszés alapján, 1-2 ezer forintért! Egy kisebb családi ház is 20-25 Millió Ft!. Lehet, hogy Önnek is megér egy jó vázlatterv 1-2 hét várakozást? Pláne ha ezzel milliókat takaríthatsz meg, és a használatát is Rád kell szabni?

+3. Az építési hatóságnál, ha kell a főépítésznél kell leegyeztetni a kész vázlatterveket. Ezt természetesen mi szívesen tesszük a háza tervezésével megbízott szakemberként, de a tapasztalatunk az, mindenkinek hasznos ha a megbízó is elkíséri az építészét erre az egyeztetésre.

+4. Nyugodtan árulja el a rendelkezésre álló keretet az építészének már a tervezési program készítésénél! Ha a ház tervezése közben nem tudjuk, miből gazdálkodhatunk, akkor nehéz lesz megmondani elég lesz e a rendelkezésre álló összeg az elkészített terv megvalósításra. Ha olyan építésze van, akit ez a családi ház tervezés leg elején nem érdekel, és folyamatosan nem tartja ezt szem előtt, az nagyon drágán tervez. Ilyenkor a házad sokmillióval meg fogja haladni az eredetileg Ön által tervezett pénzügyi kereteket. – Így lesz az olcsó építész; drága jó ember.

+5. A ház szükséges és elégséges alapterületének meghatározása! Minden plusz négyzetméter, kb. 180 eFt/ m2 –el emeli a beruházási költséget! Ne az ismerősödnek, szomszédodnak,  ismerősödnek higgyen, aki elmondása szerint 5 éve ennél jóval olcsóbban hozta ki. Bízzon inkább szakemberben, aki tisztában van egy elfogadható minőség minimálisan szükséges aktuális bekerülési költségével.

+6. Ha az építész nem vállalja a hivatali ügyintézést és Önnek kell ezt megtenni, akkor komoly gondban van! – Jobb ha olyan építészt keres, aki segít eligazodni a jogszabályok dzsungelében is! Nálunk természetes, hogy felvállaljuk az időigényes építési, mérnöki, szakmai jogi ismereteket igénylő ügyintézést. Mi elintézzük a jogerős építési engedélyt. Így Önnek csak a postást kell várnod kényelmesen.

+7. Ha a tervezésnél még nem is, A kivitelező versenyeztetésénél és kiválasztásánál már mindenképpen legyen Önnek saját műszaki ellenőre! A megfelelő szakember minden olyan fontos teendőre figyel és elintézi, mint például: Az építkezés csak jogerős építési engedély birtokában kezdhető meg! Szükséges bejelenteni az építkezés megkezdését, mert e nélkül is engedély nélküli építési tevékenységet folyik, melynek büntetési tétele 100 ezres, milliós nagyságrendű is lehet. Ha az építési engedély lejárt és nem hosszabbította meg, akkor újra kell kérni, ami a plusz költségeken kívül, egy sereg más problémát is hozhat.

Ne felejtse!: A Műszaki Ellenőr teljes jogkörrel képviseli az Ön érdekeit, az Építési kivitelezővel és alvállalkozóival szemben. – Nem keverendő össze a Felelős Műszaki Vezetővel! – Ő a kivitelező embere, kvázi ő az építésvezető, azaz a kivitelező vállalkozó érdekeit képviseli és nem az Önét! – Tehát az Ön legfontosabb embere az Építész és Műszaki Ellenőr!

A Műszaki Ellenőr segít kiválasztani a megfelelő kivitelezőt a ház felépítéséhez. - Ellenőrzi a szakszerűséget és a teljesítést. – Vigyáz a pénzedre, az építés minőségére, a garanciák teljesülésére. – Az Ön érdekeidet képviseli egészen az építkezés befejezéséig, és azon túl is.

Bővebb információ az alábbi oldal alatt kérhető:  http://www.epiteszmernok-tervezo.hu/gx-design-studio

Extenzív zöldtető a 6 – 15 cm vastag, könnyű ültető közegű tetőkert, szárazságtűrő, ellenálló, évelő, főleg pozsgás növényfajokkal, melyek nem igényelnek gondozást, tehát rendkívül gazdaságos megoldás.

Intenzív zöldtető jellemzője, hogy az ültető közeg vastagságának csak a statikai terhelhetőség szab határt, és akár talajszinti kerttel megegyező növényzet telepítésére alkalmas.

Fél-intenzív zöldtető pedig a kettő átmenete, jellemzően talajtakaró fűfélékkel, évellőkkel, cserjékkel, általában 15 – 30cm ültető közeg vastagsággal. Ez utóbbiak (pl. füvesített felületként) alkalmasabbak leginkább emberi tartózkodásra járófelületként is.

Fontos mutató, hogy míg egy cca. 12cm ültető közegű zöldtető vízzel telített állapotban kb. 150 - 155 kg/m2 terhet jelent a födémnek, egy 50 - 60 cm-es ültető közegű intenzív tetőnél ez a terhelés kb. 750 - 800 kg/m2.

A zöldtető típusának választásakor a fenntartási, gazdasági, esztétikai, és statikai szempontokon kívül fontos lehet a zöldterületbe való beszámíthatóság. Míg egy extenzív zöldtető 10%ban, fél-intenzív zöldtető 20%-ban, 30cm-nél vastagabb ültető közegű zöldtető már 40%-ban, de 1 méternél nagyobb ültető közegű zöldtető vastagságnál már akár 70%-ban is beszámítható a zöldterületbe (1).

(1) Természetesen nem csak az ültető közeg vastagságától, hanem a megfelelő növénytelepítés szintjétől is függően.

Zöldhomlokzat és zöldtető alapvető hatása az épületre és környezetére:

• Levegő tisztítása: A levegő tisztítását az oxigéntermeléssel és a por megkötésével végzi.
• Hőmérséklet csökkentése: A párologtatás - amely a növények levélzetén keresztül történik - a környezettől hőt von el, miközben a levegő páratartalma megnő. Ez a folyamat nyáron jelentős hűtőhatást jelent az épületre.
• Napsugárzás elleni védelem: Az árnyékhatás és a levelek napsugárzás-visszaverő és elnyelő képessége következtében a homlokzat felületi hőmérséklete jelentősen csökken.
• Szél- és esővédelem: A szél okozta hőveszteség elérheti a teljes hőveszeteség 50%-át. A homlokzat előtti egyenletlen, vastag levélszőnyeg eredményesen lefékezi a szelet és véd a csapóesővel szemben is.
• Hőszigetelés: A növényhomlokzat nyáron hűt, télen pedig izolál. A levélzet és a fal közötti levegőréteg csökkenti a hővándorlást a fal és a külső levegő között, vagyis kiegészítő hőszigetelésként működik. A levélzet mögött egy 5 cm vastag, álló légréteg hőszigetelés szempontjából felér egy kettős üvegezésű ablakkal (k=2,9 W/m²K).
• Zajvédelem: Egyrészt visszaveri a zajt, másrészt elfedi.

A növényválasztás és telepítés szempontjai

• Magyarországon télálló növényeket kell telepíteni
• A városi levegő magas szennyezettsége miatt a forgalmasabb utcák és terek közelében különösen ellenálló fajtákat kell választani.
• Északi oldalon érdemes örökzöld, kis fényigényű növényeket telepíteni. pl: borostyán
• Déli oldalon lombhullató növényzet javasolt, mely nyáron véd a túlzott felmelegedéstől, télen viszont nem akadályozza a szoláris hőnyereség felvételét.
• Nem kellõen erõs vakolatra nem célszerû növényzetet közvetlenül felfuttatni. A vakolat további károsodása elkerülése érdekében ilyenkor segédszerkezetet kell alkalmazni. 
• A lombhullató növények gyorsabb növekedésüek, és érdemes vázra felfuttatni azokat.  pl: bab, borsó, kúszóeper
• Magas, nehezen megközelíthető zöldhomlokzatokra érdemes indás, szabadon futó növényeket futtatni.

Zöldhomlokzat; a vázszerkezet kialakításának legalapvetőbb lehetőségei

• faléc és rács kb. 10-20 cm-rel a fal előtt
• feszített huzal a talajtól az ereszig vezetve
• acélhálló vagy kerítésháló távtartókra szerelve

További információ:   http://www.epiteszmernok-tervezo.hu/kapcsolat

Bővebb információ zöldtető, tetőkert, kert, zöldhomlokzat tervezés témában az alábbi oldal alatt kérhető:  http://www.epiteszmernok-tervezo.hu/gx-design-studio

Bővebb információért a témakör megadásával HÍRLEVÉL itt kérhető!:  http://www.epiteszmernok-tervezo.hu/gx-design-studio

Célja – bár különféle módszereket alkalmaznak – ugyanaz: a legmegfelelőbb ajánlat beszerzése a legelőnyösebb áron és a legjobb kiszolgálással.

A versenytárgyalásos módszer pozitív mivolta, úgy tűnik, vitathatatlan még abban az esetben is, ha figyelembe vesszük, hogy ez a módszer több adminisztrációt és munkát igényel. Tekintsük át, melyek ezek a pozitívumok.

A tendereztetés előnyei. A versenytárgyalásos módszer előnyei közé tartoznak a következők:

• nyilvános számonkérhetőség,
• nyíltság és tisztesség,
• értékelhető információk a döntéshez,
• szigorúbb követelmények a színvonalat illetően,
• az egészséges verseny ösztönzése,
• a hatékonyan működő résztvevők serkentése,
• jobban kiépített kapcsolat a bonyolító és kivitelező között,
• mérhető és ellenőrizhető teljesítmény

Ennek indítóoka a gazdaságos és racionális munkára való törekvés. A pályáztatást alaposan elő kell készíteni. Nagyon fontos az értékelési szempontok gondos megválasztása. A tapasztalatok azt mutatják, hogy sok esetben a legalacsonyabb ár nem jelenti egyben a legjobb szolgáltatást is. Feltétlenül meg kell vizsgálni a szolgáltatás minőségét, referenciákat beszerezni. Az ársorok egyoldalú összevetése alkalmatlan az összehasonlításra.

1. Dokumentumok
Információk a potenciális cégekről
Információk a tenderezőknek
Pályázati feltételek
A szerződés állandó kikötései
A tender

2. Értékelés és ellenőrzés
A szolgáltatások köre, árak
Teljesítési arány, idő, visszajelzés, reklamációs arány, törlés, árak

3. Szabályozások
Előírások
Nyílt tender
Korlátozott tender
Tárgyalásos módszer

4. Példák a nyomtatványokra és kitöltésükre

A dokumentáció elkészítése

Milyen dokumentumokat kell elkészíteni, illetve előkészíteni? Az első dokumentumcsoportban a pályázókról, illetve a lehetséges pályázókról összegyűjtendő adatok szerepelnek. Össze kell állítani azoknak a cégeknek  az adatait, amelyek a versenykiírásnál számításba jöhetnek. Ehhez az áttekintéshez célszerű egy előzetes kérdőívet kiküldeni. Egy nyílt tender kiírásánál erre nincs szükség.

A dokumentumok második nagy csoportja a projektre és a beszerzendő anyagokra vonatkozó információkat tartalmazza. A sikeres szerződéskötés fontos előfeltétele: a pályáztató legyen tudatában annak, hogy a céggel való kapcsolata nem pusztán kereskedelmi aktus, hanem partneri együttműködés. Mindkét fél érdeke tehát, hogy a pályázónak elegendő és pontos információja legyen. A pályázókat tájékoztatni kell a szerződés időtartama alatt várható nagyobb változásokról, és a pénz folyósításának módozatairól. Jelzést kell adni a szerződés várható időtartamáról, a teljesítés ellenőrzésének szempontjairól és végrehajtásának módjairól. Ki kell térni a tenderezés folyamatára és határidőre, a feltételek körvonalazására és az értékelés kulcsszempontjaira.

A harmadik dokumentumcsoportba tartoznak a pályázati feltételek. Itt meg kell adni mindazon adatokat és feltételeket, amelyekre az ajánlattételhez a pályázónak szüksége lehet. Ebben a dokumentumban kell megfogalmazni a számlázási, fizetési feltételeket.

A specifikáció fontos része a megkívánt eszközökről és szolgáltatásokról szóló fejezet. A dokumentum a szerződés döntő követelményeit tartalmazza.

Végezetül célszerű megkívánni, hogy a pályázók kategóriánként adjanak ajánlatot a kedvezményekre, az árakon felüli kezelési költségekre, az árváltozások kezelésére.

A szerződés egy olyan megállapodás két fél között, amelynek következményeképpen törvénnyel érvényesített kapcsolat jön létre.

Értékelés és ellenőrzés

Már a versenyfelhívás kibocsátása előtt tisztáznia kell, hogy a pályázatokat hogyan fogják elbírálni. Ezek a döntő kritériumok: a szolgáltatások köre, a vezetés tájékoztatása, az árak. Valamennyi szempontot a lehetőség szerint számszerűen kell kifejezni, és meg kell állapítania a prioritásokat. A tendereztető tartsa fenn magának azt a jogot, hogy az elbírálásnál nem szükségképpen a legalacsonyabb árat kínáló pályázatot fogja elfogadni. Hasznos lehet, ha az értékelés előtt információt kérnek a pályázó cégekről, azoktól akik már korábban kapcsolatban voltak velük. Előfordulhat, hogy a pályázatok beérkezése után megbeszélésre van szükség az ajánlatok szempontjainak tisztázására. Ez általában megengedhető mindaddig, amíg a kiírásban meghatározott pályázati feltételeket alapvetően nem módosítja, illetve befolyásolja. Helyes, ha a pályázatok elbírálása után a nem nyertes cégeket tendereztető tájékoztatja az elutasítás főbb indokairól, természetesen ügyelve arra, hogy a szerződés bizalmas részeit ne hozza nyilvánosságra.

A szerződés aláírásával nem fejeződik be a munka. Hiszen a szerződés tárgya a kikötött feltételeknek megfelelő teljesítéssel valósul meg. A teljesítést a dokumentumok folyamatos, kifogástalan leszállításával, a szolgáltatások minőségével kell ellenőrizni, szem előtt tartva, hogy a kívánalmak reálisak, lehetőség szerint egyszerűen értékelhetők legyenek, és a korábbi gyakorlati tapasztalatokon alapuljanak.

Viselkedési szabályok

1. Az üzleti kapcsolat minden résztvevő számára egyértelmű és korrekt legyen.
2. A partnereknek tisztában kell lenniük a kapcsolat céljaival. Egyetértésre van szükség azokban az alapkérdésekben, amelyeknek betartása kölcsönös érdek, s megszegésük nyilvánvalóan bizonyítható.
3. Alapvető követelmény, hogy minden partner ismerje a helyi rendelkezéseket, ragaszkodjék hozzájuk és az országos törvényekhez, beleértve a direktívákat is.
4. A partnerek kapcsolata legyen kiegyensúlyozott, független és becsületes.
5. Nem lehet érdekellentét a partnerek között, nem részesülhet előnyben, vagy nem hozható hátrányba a hivatalos kötelezettség és az üzleti érdek.
6. A kapcsolatrendszert úgy kell kiépíteni, hogy biztosítsa a kapcsolat etikus mivoltát.
7. A tárgyalások csak akkor kezdhetők meg, ha mindkét félnek megvan a kellő ismerete, tájékozottsága és joga ahhoz, hogy egyenlő feltételekkel vehessenek részt bennük.
8. Szabályszerű üzleti szerződést kell kötni a korrekt és nyitott verseny érdekében, belefoglalva a tendereztetési folyamatot, és ahol szükséges, a kikötéseket is.
9. Ha a megszabott célnak nem lehet eleget tenni, erre korrekt módon fel kell hívni a figyelmet az üzleti megállapodás életbelépése előtt.

Versenyeztetési eljárás – megfelelő vállalkozó kiválasztása

Olyan vállalkozó kell, aki megfelelő minőségben, de olcsóbban végzi el a projektet. De az olcsóság is árthat a vállalkozónak, mert nem biztos, hogy el tudja érni a nyereséget. A megrendelőnek azért rossz, mert ha sok alvállalkozó van, általában annak a minőség látja kárát. Van, hogy a vállalkozó visszalép, mert olyan alacsony áron nem éri meg neki.

A közbeszerzési megbízás is tendereljárás – a versenyeztetési eljárások különbözhetnek. A közbeszerzési megbízásnál az a cél, hogy az állam pénzére fokozottan felügyeljenek. Eléggé bürkokratikus eljárások, a projektben érdekeltek számára hosszadalmas « az állam szerint megéri, mert a pénzt meghatározott szabályok szerint kell elkölteni. A magánprojekt nem állami pénzből készül. Egy vállalat saját projektjébe invesztál, ekkor pl. nem kötelező a közbeszerzési megbízás kiírása, ezek általában annál rövidebbek és egyszerűbbek.

Két lépcsős eljárás:

-          előminősítés

-          tényleges versenyeztetés

Leegyszerűsíthetik pl. meghívásos eljárással – már ismert vállalkozókat hívnak meg korlátozott számban, akik megteszik az ajánlataikat.

A tenderdokumentáció

Az ajánlattétel alapját képező dokumentáció összességét nemzetközi gyakorlatban tenderdokumentációnak nevezik. Tartalmazza mindazokat a feltételeket, amelyek mellett a amit a beruházó fizikailag is létre kíván hozni – a projektet. A tenderdokumentáció eleget tesz az alábbi elvárásoknak:

-          instrukciókat ad az ajánlattevőnek arra vonatkozóan, hogyan nyújtsák be az ajánlataikat ® lehatárolja a projektet

-          definiálja a megvalósítandó létesítményt és a megvalósítást biztosító tevékenységek terjedelmét

-          meghatározza a létrehozandó szerződés feltételrendszerét

-          információt ad az ajánlatok értékelésével kapcsolatban

A dokumentáció 5 kötetből áll

1. kötet:

-          ajánlatkérésre történő felhívás

-          ajánlati forma

-          az ajánlati ár megbontása

-          az ajánlattal együtt benyújtandó egyéb információk

2. kötet:

-          a szerződés általános feltételei – vitás kérdések, a szerződés megvalósulhat egy környezetben, ami egy harmadik felet is érint pl. kárt okoznak annak, de a szerződésben nincs meghatározva mi van a harmadik féllel

-          a szerződés különleges/egyedi feltételei. A szerződés egy szükséges kellék. Nincs meghatározott szerződésrendszer – ezért jelentenek vitatémát.

3. kötet

-          átlagos specifikáció – szabály

-          különleges specifikáció

4. kötet – ugyanaz mint a 3. kötetben, de a beszállításokra vonatkozik.

5. kötet – tervek, rajzok

A vállalkozó által benyújtott ajánlat kulcsfontosságú része az árkalkuláció. Az árkalkuláció több lépéses tevékenységsorozat mely lépések ismerete a kalkulációhoz szükséges adatokra is ad információt. Lépései:

-          munkaterjedelem, megvalósítás feltételeinek tanulmányozása

-          ajánlati terv elkészítése, beépülő anyagok, berendezések jegyzéke

-          projektterv és erőforrásigény összeállítása

-          felvonulási szükséglet meghatározása

-          műszaki és kereskedelmi elő-organizáció

-          ajánlat kalkuláció véglegesítése, cash flow elkészítése

Az ajánlati dokumentációk értékelését a megrendelő szakértői végzik. A vállalkozók ajánlatait lehet hogy csak visszautasítják és nem értékelik. Az értékelést a vállalkozók nem támadhatják meg. Az értékelési feltételeket, tényezőket meg lehet adni a vállalkozónak és azok pontarányait. Lehet egyszerű pontozásos értékelés, de akár számítógépes programmal is el lehet végezni.

A versenyeztetési eljárás formái

-          nyílt tenderezés – nincs előzetes kötelezettség

-          szelektív tender – az előminősítésben jogot szerez a vállalkozó az ajánlat benyújtására. Alapformái:

• két szintű tenderezés
• két borítékos tenderezés
• két lépcsős tenderezés
• két lépéses tenderezés

-          meghívásos tender – itt kiemelhetjük a megbízhatóság jelentőségét

Előminősítés

A vállalkozói kör kiválasztását jelenti, az ajánlat adást megelőző eljárás két lépésben történik: először a felhívást közzéteszik, majd átadják a dokumentációt és a vállalkozói ajánlat benyújtásán kiértékelik azokat.

Felhívás. A beruházó hozatja nyilvánosságra országos napilapban vagy szakmai folyóiratban.

Előminősítési dokumentáció. Ez a dokumentáció egy szisztematikus kérdőív, amely vizsgálja a vállalkozói képességet.

Tartalma:

-          általános információk

-          szervezeti információk

-          műszaki információk

-          erőforrások

-          pénzügyi kondíciók

-          referenciák

Bővebb információért a témakör megadásával HÍRLEVÉL itt kérhető!:  http://www.epiteszmernok-tervezo.hu/gx-design-studio

Bővebb infóért a témáról ingyenes HÍRLEVÉL kérhető itt:  http://www.epiteszmernok-tervezo.hu/gx-design-studio

A tervezési szerződés alapján a vállalkozó (azaz a tervező) műszaki-gazdasági tervező munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.

A tervezési szerződés alanyai:
A tervezési szerződés alanyai a megrendelő és a tervező (vállalkozó). A tervek megrendelője főszabályként a beruházó, aki a polgári jog bármely jogalanya lehet, tehát mind természetes, mind pedig jogi személy. Nem a beruházó köti meg megrendelőként a tervezési szerződést, ha a beruházás fővállalkozási konstrukcióban épül, mert - mint azt korábban a fővállalkozási szerződésnél már említettük - ilyenkor a fővállalkozó vagy maga készíti a terveket vagy tervezési szerződést köt a tervezőmunka elvégzésére.

Tervezőként megfelelő szakmai (tervezői) képesítéssel rendelkező egyéni tervező, tervezőiroda vagy tervezési tevékenységgel foglalkozó cég köthet szerződést. Amennyiben a szerződés másként nem rendelkezik, a tervező igénybe vehet alvállalkozót is a teljesítés során.

A tervezési szerződés tárgya és ellenértéke:

A tervezési szerződés lényeges tartalmi eleme a szolgáltatás meghatározása, amely a beruházó igényeihez igazodó műszaki-gazdasági tervező munka elvégzésére irányul. A tervezőmunka eredményeként létrejött terv oszthatatlan szolgáltatásnak minősül, ezért a tervező a teljes tervdokumentációt egyszerre köteles szolgáltatni. A felek azonban megállapodhatnak a műszaki-gazdasági tervezőmunka fokozatos szolgáltatásában is. A tervezési díj szabad megállapodás tárgya, mértékét a tervezőmunkára fordított idő, valamint a létrehozott szellemi alkotás határozza meg. A díjfizetés - amennyiben a felek másként nem állapodnak meg - a terv szerződésszerű átadásakor válik esedékessé.

A tervezési szerződés tartalma:
A megrendelő főkötelezettsége a tervdokumentáció átvétele és a díjfizetés. Az átvett terv a vállalkozó (azaz a tervező) szellemi alkotása, melyhez fűződő személyi és vagyoni jogokat a megrendelő köteles tiszteletben tartani. A szellemi alkotás védelme érdekében a megrendelő a tervet csak a szerződésben meghatározott célra és esetben használhatja fel. Ebből következően nem jogosult a tervet másnak átengedni vagy más módon nyilvánosságra hozni. Nem vonatkoznak a fenti korlátozások a típusterv felhasználására, amikor a megrendelő a vállalkozótól egy széles körben ismert terv használati jogát vásárolja meg.

A szellemi alkotásokkal való rendelkezéssel kapcsolatos szabályok:
A szerződéssel kapcsolatban átadott, jogi oltalomban részesíthető szellemi alkotásokkal való rendelkezési jog tekintetében a kutatási szerződés szabályait kell megfelelően alkalmazni.

Ha a megrendelő kiköti a rendelkezés jogát, akkor a tervező által átadott szellemi alkotással szabadon rendelkezhet. Ez esetben a tervezőt csak korlátozott jogok illetik meg, mert a szellemi alkotást csak saját belső tevékenységéhez használhatja fel, nyilvánosságra nem hozhatja, illetőleg harmadik személlyel nem közölheti. Amennyiben a megrendelő nem köti ki a rendelkezés jogát, a szellemi alkotás felett a tervező szabadon rendelkezik. Ez esetben a megrendelő az átadott szellemi alkotást csak a saját üzemi tevékenysége körében használhatja fel, nem hozhatja nyilvánosságra, illetőleg harmadik személlyel nem közölheti.

A tervező kötelezettségei:
A tervező főkötelezettsége a műszaki-gazdasági tervezőmunka elvégzése és az ennek eredményeként létrejött tervdokumentáció átadása. A tervezőt jog- és kellékszavatossági kötelezettség terheli az átadott tervek tekintetében. A jogszavatossági kötelezettség alapján a tervező szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs olyan joga, amely a terv kivitelezését akadályozza vagy korlátozza.

A tervező a megrendelő felé felelős azért, hogy ún. jogtiszta tervdokumentációt szolgáltasson. Ha például a tervező a tervhez felhasználja egy másik tervező tervét vagy más szellemi alkotást (szabadalom stb.), köteles a jogosulttól felhasználási engedélyt kérni, hogy ez ne akadályozza a terv kivitelezését. A tervező jogszavatossági kötelezettsége hasonló az eladó ilyen kötelezettségéhez, ezért a törvény úgy rendelkezik, hogy a tervezőt terhelő jogszavatosságra a tulajdonjog átruházásáért való szavatosság szabályait kell alkalmazni. Ennek alapján a jogszavatossági kötelezettség megsértése esetén a megrendelő tehermentesítést vagy kártérítést követelhet, illetőleg elállhat a szerződéstől.

Szavatosság a terv megfelelőségéért:
Kellékszavatossági kötelezettség terheli a tervezőt a tervezési szerződés szerződésszerű teljesítéséért. A teljesítés akkor szerződésszerű, ha a tervdokumentáció megfelel a szerződésben megfogalmazott követelményeknek, hatósági előírásoknak, illetőleg a gazdaságossági és korszerűségi követelményeknek. Hibásan teljesít a tervező, ha az átadott terv nem felel meg a fenti kritériumoknak.

A szavatosság körében érvényesülő sajátos rendelkezés a tervező szavatossági felelősségének kitolódása. Ha ugyanis a kivitelezés a terv szolgáltatásától számított három éven belül megkezdődik, a terv hibája miatt érvényesíthető szavatossági jogok elévülési ideje főszabályként a terv alapján kivitelezett szolgáltatás teljesítésekor kezdődik. Ennek indoka, hogy a terv hibái - a hatósági és szakhatósági követelménynek megfelelés kivételével - többnyire csak a kivitelezés befejezésekor ismerhetők fel. Minthogy ez a rendelkezés a tervező helytállási kötelezettségét lényegesen meghosszabbítja, csak akkor alkalmazható, ha a kivitelezés a terv átadásától számított 3 éven belül megkezdődött.

Korszerűségi felülvizsgálat:
Ha a kivitelezés a terv szolgáltatásától számított 3 év után kezdődik meg, a felek megállapodása vagy jogszabály alapján el kell végezni a terv korszerűségi felülvizsgálatát. A korszerűségi felülvizsgálat során vizsgálni kell, hogy a terv a technikai, technológiai fejlődésben és hatósági előírásokban bekövetkező változásokra tekintettel alkalmas-e a beruházási cél megvalósítására. A korszerűségi felülvizsgálat alapulhat a felek megállapodásán, illetőleg jogszabályon. Kötelező a korszerűségi felülvizsgálat pl. a gázszolgáltatásra vonatkozó kiviteli tervek esetében. A korszerűségi felülvizsgálatra kötött megállapodás visszterhes ügylet, tehát a szerződésben meg kell határozni a felülvizsgálatért járó díjat. A korszerűségi felülvizsgálat eredményétől függően a tervező megállapíthatja, hogy a terv alkalmas a kivitelezésre, megváltoztathatja a korszerűtlenné vált tervrészeket, vagy teljes egészében áttervezheti a tervet.

A hibás teljesítés jogkövetkezményei:
A hibás teljesítés alapján a megrendelő szavatossági igénnyel élhet. Követelheti a hibás terv kijavítását vagy - ha ez nem lehetséges - elállhat a szerződéstől. Hibás teljesítésnek minősül a gazdaságossági követelmények megszegése, ha a terv kivitelezési költségigénye lényegesen túllépi a megállapodásban meghatározott értékhatárt.

Amennyiben a terv nem felel meg a hatósági előírásoknak és emiatt az építésügyi hatóság az építési engedély kiadását megtagadja, a tervező köteles a tervet kijavítani. Az építésügyi hatóság jogerős elutasítása esetén a tervezővel szemben a hibás teljesítés jogkövetkezményei alkalmazhatók, tehát a megrendelő díjfizetési kötelezettség nélkül elállhat a szerződéstől.

A tervezési szerződésben a felek kiköthetik a kártérítési felelősség korlátozását, ha a tervező hazai viszonylatban nem ismert vagy nem alkalmazott műszaki-gazdasági megoldást tartalmazó terv készítését vállalja.  A felelősségkorlátozás arra ösztönzi a tervezőt, hogy minél korszerűbb, még nem alkalmazott új technológiákat, megoldásokat alkalmazzon anélkül, hogy ennek kockázatát teljes mértékben viselnie kellene.

Bővebb infóért a témáról ingyenes HÍRLEVÉL kérhető itt:  http://www.epiteszmernok-tervezo.hu/gx-design-studio

Az építtető általában nem építőipari szakember, így saját maga nem tudja a kivitelezés szakszerűségét megfelelően ellenőrizni. Ugyanakkor természetesen érdekében áll, hogy az építési-kivitelezési munkára kötött szerződés szerinti mennyiségben és minőségben készüljön el a munka.

 Ennek ellenőrzésére az építési törvény 40.§ (4) bekezdése alapján - a kivitelezőtől független - helyszíni képviselőt bízhat meg, ő az építési műszaki ellenőr. A műszaki ellenőri tevékenységet, amennyiben erre vonatkozó jogosultsággal rendelkezik, a tervező elvállalhatja. Nem lehet azonban ugyan az a személy a felelős műszaki vezető és az építési műszaki ellenőr. Az építési műszaki ellenőri tevékenységet a 158/1997.(IX.26.)Korm számú kormányrendelet szabályozza. A jogszabály szerint építési műszaki ellenőri tevékenységet - az építményfajta egyes műszaki szakterületei (építészet, mélyépítés, épületgépészet, épületvillamosság) felett - csak az gyakorolhat, aki az építési műszaki ellenőri névjegyzékben az építményfajta, valamint a szakterület megjelölésével szerepel. A névjegyzéket az építésfelügyeleti szerv -a megyei Közigazgatási Hivatal építésfelügyelete - vezeti.

 A műszaki ellenőr legfontosabb feladata, hogy műszaki ismereteivel megbízója, az építtető érdekeit képviselje a kivitelezővel tartandó egyeztetések, tárgyalások során, a kivitelezés teljes tartama alatt. Ennek érdekében a műszaki ellenőr az építkezést bármikor ellenőrizheti, az építési naplóba bejegyzést tehet, a kivitelező műszaki jellegű észrevételeire, kérdéseire válaszolhat. Az építési műszaki ellenőrnek az építmény megvalósítására irányuló építési-szerelési munka teljes folyamatában elő kell segítenie és ellenőriznie a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések, valamint az építésügyi hatóság, illetve az építmény létesítését engedélyező hatóság által jóváhagyott építészeti műszaki terv betartását.

A jogszabály szerint az építési műszaki ellenőr feladata különösen:

a) a jogerős és végrehajtható építési (létesítési) engedély és a hozzá tartozó jóváhagyott építészeti-műszaki tervdokumentáció, valamint a kivitelezési tervek alapján az építéskivitelezési tevékenység ellenőrzése, az építmény kitűzése helyességének, szükség esetén a talajmechanikai, környezetvédelmi és egyéb felmérések, vizsgálatok megtörténtének ellenőrzése,

b) a hatósági engedélyek, hatósági előírások, határidők és a minőségi előírások, valamint a szerződések megtartásának folyamatos ellenőrzése,

c) az építési napló külön jogszabályban meghatározottak szerinti ellenőrzése, a bejegyzések és egyéb jegyzőkönyvek ellenjegyzése, illetőleg észrevételezése,

d) a hibáknak, a hiányosságoknak, eltéréseknek az építési naplóban való feltüntetése,

e) a műszaki, illetve gazdasági szükségességből indokolt tervváltoztatásokkal kapcsolatos javaslatok megtétele az építtető részére,

f) a munkák eltakarása előtt azok mennyiségi és minőségi ellenőrzése,

g) az átadás-átvételi eljárásában való részvétel,

h) egyes építményfajták műszaki teljesítmény-jellemzőinek ellenőrzése,

i) a beépített anyagok, szerkezetek és berendezések megfelelőség igazolása meglétének ellenőrzése,

j) a műszaki ellenőri feladatok elvégzésének dokumentálása az építési naplóban.

Az építési műszaki ellenőr - amennyiben a kivitelezést nem fővállalkozó végzi és ezért több felelős műszaki vezető irányítja - az építtető külön megbízása alapján gondoskodik arról, hogy az elvégzett részmunkák vonatkozásában az egyes kivitelezők felelős műszaki vezetői által tett nyilatkozatok az építési naplóban összegyűjtésre kerüljenek, és azok a használatbavételi engedély iránti kérelem benyújtásakor az építtető rendelkezésére álljanak. Az építési műszaki ellenőr hiba, hiányosság megállapítása esetén köteles azt haladéktalanul az építtető vagy annak megbízottja tudomására hozni, súlyos, avagy jelentős kárt okozó kivitelezési hiba esetén az építési tevékenység leállítására intézkedést tenni. Műszaki ellenőr megbízásával az építtető sok esetben pénzt takaríthat meg, hiszen az ilyen módon biztosított szakmai ellenőrzés mellett a kivitelezés minősége, illetve minőségi hiányai miatt nem kell később javítgatással, átalakítással foglalkozni, amely lényegesen drágább, mint egyszer jól megépíteni a házat.

ÉPÍTÉSÜGYI HATÓSÁGI ELLENŐRZÉS (193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet)

42. § (1) Az építésügyi hatóság az ellenőrzése során

a) vizsgálja

aa) a jogerős építési engedély és a hozzá tartozó jóváhagyott építészeti-műszaki dokumentáció meglétét, a kulturális örökségvédelmi hatósági engedély meglétét, bejelentés megtörténtét,

ab) hogy az építési engedélyhez vagy bejelentéshez nem kötött építési tevékenységek esetében a településrendezési tervek, a helyi építési szabályzat és az általános érvényű kötelező építésügyi, és más hatósági előírásokat megtartották-e,

b) felkutatja

ba) az engedély vagy bejelentés köteles építési tevékenységek esetében az építésügyi hatósági engedély vagy bejelentés nélkül, vagy attól eltérően végzett,

bb) a településrendezési tervek, a helyi építési szabályzat és az általános érvényű kötelező építésügyi előírások megsértésével végzett

(a továbbiakban együtt: szabálytalan) építési tevékenységet, illetve

c) ellenőrzi a jókarbantartási kötelezettség teljesítését, a településképet rontó állapotú építmények helyreállítását, valamint azt, hogy a műemlékek műszaki állapota nem veszélyezteti-e a műemléki értékeket, illetőleg a fenntartási kötelezettséget teljesítették-e az ingatlan védettség alá tartozó valamennyi alkotóelemére.